A Landscape Reserved for the Few
選ばれた少数のために
泊まるためではなく、所有するための湖畔建築
SCROLL
A Landscape Reserved for the Few
選ばれた少数のために
泊まるためではなく
所有するための湖畔建築
SCROLL
VISION
プロジェクト理念
これは単なる不動産ではない。
選ばれた方のために用意された、湖畔資産である。
This is not simply real estate.
It is a lakeside asset prepared for a select few.
「蒼汀 BIWAKO」は、
一般的な別荘でも、単なる宿泊施設でもありません。
琵琶湖のほとりに建築を所有し、時間と風景を重ねていくための、持つ価値のあるレイクフロント資産です。
ここで提案するのは
“住まい”と“運用”を分けて考えない、新しい所有のかたち。
自ら過ごす豊かさと、長期的な資産価値を、ひとつの建築に統合しました。
琵琶湖の水際に寄り添う、
希少なポジション。
A rare position at the edge of Lake Biwa.
滋賀県高島市安曇川町下小川。
宝船温泉に隣接し、
琵琶湖一線の開放感と、
低密度の環境がもたらす静けさ。
この場所だからこそ成立する価値があります。
ARCHITECTURE
風景を受け止めるための、建築のかたち。
琵琶湖のほとりに連なる5棟のヴィラは、それぞれ異なるかたちを持ちながら、まるで5枚の帆のように湖の風景へ溶け込むよう設計されています。
1F / 陰の空間
一階は、庭の緑に包まれた陰の空間。外部との距離をやわらかく保ちながら、落ち着きと静けさを感じる場として構成されています。
斜め梁と光の変化
斜めに架かる梁によって、開口部は一様ではない多様なかたちに分節され、光の入り方に変化をもたらします。それにより、琵琶湖は場所ごと、時間ごとに異なる表情を見せる風景として体験されます。
2F / 陽の空間
二階は琵琶湖の水、風、光を大きく取り込む陽の空間です。湖側へせり出すボリュームによって、視線は水際へと大きく開かれ、琵琶湖の眺望をより深く享受できる計画としました。
LOFT / 子どもが心躍らせる秘密空間
ロフトは、この住まいならではの魅力のひとつ。秘密基地のようなわくわく感が、遊びや読書、想像の時間を豊かに広げます。
斜め梁と光の変化
斜めに架かる梁によって、開口部は一様ではない多様なかたちに分節され、光の入り方に変化をもたらします。それにより、琵琶湖は場所ごと、时间ごとに異なる表情を見せる風景として体験されます。
EXTERIOR RENDERING
蒼·外観完成予想図
蒼·外観完成予想図 1
蒼·外観完成予想図 2
蒼·外観完成予想図 3
BUILDING SECTION
蒼·建物の断面予想図
蒼·建物の断面予想図 1
蒼·建物の断面予想図 2
INTERIOR RENDERING
内観完成予想
01 リビング 1 ｜ LIVING ROOM 1
02 リビング 2 ｜ LIVING ROOM 2
03 客室 1 ｜ GUEST ROOM 1
04 客室 2 ｜ GUEST ROOM 2
05 和室 ｜ JAPANESE-STYLE ROOM
06 湖を望む洗面室 ｜ LAKE-VIEW VANITY ROOM
07 湖を望む浴室 ｜ LAKE-VIEW BATHROOM
08 スキーギア収納 ｜ SKI GEAR STORAGE
09 子どもの秘密基地 ｜ KID'S SECRET HIDEAWAY
PLAN
建築ではなく、風景を設計する。
「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
A DETACHED COMPOSITION WITH BOTH PRIVACY AND OPENNESS.
独立性と開放感を備えた、一棟構成。
独立性と開放感を備えた、一棟構成。各棟は約120㎡の建築面積と約200㎡の敷地を有する独立棟として計画されています。必要な機能を備えながら、余白と抜け感を意識した構成により、湖畔にふさわしい滞在体験を実現します。
Each residence is planned as an independent structure with approximately 120㎡ of building area and 200㎡ of site area. While providing the functions required for comfortable use, the composition emphasizes openness, spatial relief, and a sense of margin appropriate to lakeside living.
蒼 ｜ SOU
【広がり / OPENNESS】 窓の先に広がる、琵琶湖の青。「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
凪 ｜ NAGI
【静けさ / STILLNESS】 庭を眺め、静けさに身をゆだねる。「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
澄 ｜ SUMI
【透明性 / CLARITY】 水と光が重なり、感覚まで澄みわたる。「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
光 ｜ HIKARI
【時間 / TIME】 移ろう陽射しが、住まいに時間を刻む。「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
汀 ｜ MIGIWA
【境界 / THRESHOLD】 内と外、そのあわいに風景が宿る。「蒼汀 BIWAKO」は、五つの棟で構成されています。しかしその価値は、棟数の多さではなく、一つの思想を異なる角度から表現している点にあります。
物件スペック
| 敷地面積 | 224㎡ |
| 各棟建築面積 | 約 120 ㎡ |
| 構造 | 木造・地上2階建て |
| 建ぺい率 / 容積率 | 60% / 100% |
隈研吾建築都市設計事務所出身、東京大学にて藤森照信・村松伸に師事。藤森照信は《高過庵》《ラ コリーナ近江八幡》などの代表作を通じて建築を"風景"として成立させてきました。胡実はその系谱を受け継ぎ、「蒼汀 BIWAKO」においても、所有される風景としての建築価値をかたちにしています。
SELECTED WORKS
大開口テラスの家
HOUSE WITH A LARGE TERRACE
内と外の境界を曖昧にする外部リビングが、暮らしに豊かな余白を生み出す。
Blurring the boundary between indoors and out, the outdoor living space brings openness and richness to daily life.
東海道沿いの家
HOUSE ALONG THE TOKAIDO
喧騒を退け、大地に身を沈めるような土間空間が、確かな安らぎをもたらす。
Removed from the bustle, a grounded doma space offers a deep sense of calm.
湖畔にくだける山荘の庭
LAKESIDE VILLA IN THE MOUNTAINS
山峰と湖面が交差する理想の地で、山荘にくだけるおもてなしの空間。
Where mountain ranges meet the lakeshore, a retreat space shaped around the hospitality of nature.
OPERATION
所有と運用を両立する。
本プロジェクトは、建築価値だけでなく、運用可能性も視野に入れて計画されています。清掃・予約・管理などを外部委託することで、オーナーの負担を抑えながら、レイクフロント資産としての実用性を高めることが可能です。
CLEANING / 清掃
専門スタッフによる定期清掃と、アメニティ・消耗品の補充。
CHECK-IN / 入退室管理
スマートロックによる非対面チェックイン・チェックアウト。
MAINTENANCE / 維持管理
建築・設備の定期点検と、必要に応じた補修対応。
RESERVATION / 予約管理
宿泊予約からお問い合わせ対応まで、オンラインで一元管理。
MARKET & DEMAND
建築価値が、運用価値へとつながる。
価格競争ではなく、建築性・立地・希少性によって選ばれる、私邸利用と宿泊運用を両立する湖畔資産です。
访れる人々が、再び滋贺へ。
コロナ禍を経て、観光入込客数は着実に回復。2025年には5,233万人（速報値）に達し、令和元年の水準へ近づいています。湖、自然、文化、そして四季の体験が、この土地を訪れる理由として、再び选ばれています。
資料：滋賀県観光入込客統計調査（2025年は速報値）滋賀県観光入込客数の推移（单位：万人）
TAKASHIMA 2024
高島市の四季別観光・宿泊データ
季節の総来訪数と宿泊客数を分けて見ることで、滞在需要の強さを把握します。
3,692,555年間観光入込客数
371,218年間宿泊客数
月別宿泊客数
夏季の宿泊が最も多く、秋は総来訪数が最多。冬もスキー需要がありますが、宿泊量は年間で最も小さい季節です。
SEASONS
四季と過ごす、湖畔の時間
ここには、訪れるたびに異なる風景と、季節に寄り添う豊かな過ごし方があります。
SPRING01 / 04
SPRING EXPERIENCES
Cherry blossoms and waterside walks
Explore Takashima's lakeside blossoms and spring landscapes.
SUMMER02 / 04
SUMMER EXPERIENCES
Lake swimming and camping
Enjoy Lake Biwa's beaches, campsites, and water activities.
AUTUMN03 / 04
AUTUMN EXPERIENCES
Autumn foliage and satoyama paths
Follow the Metasequoia avenue and rural paths into autumn colour.
WINTER04 / 04
WINTER EXPERIENCES
Snow and hot springs
Pair skiing, winter camping, and hot springs in snowy Takashima.
REVENUE & INVESTMENT
四季の需要に合わせた、私邸利用＋宿泊運用。
地域の公開価格と季節別宿泊データを基に、自ら過ごす45日を確保した運用モデルを試算します。
01 / RATE REFERENCES
高島・琵琶湖西岸の一棟貸し公開料金
同条件の鑑定ではなく、設備・規模の異なる施設が公開する価格帯の参照です。
LODGE GELÄNDE¥40,000–¥60,000
2026年7月公開カレンダー／基本4名・最大12名↗
NEST BIWAKO¥68,000–
室内温水プール・温泉／一棟5名参考↗
LAKESIDE VILLA MAKINO¥162,000–
約220㎡・プール・温泉・サウナ／2名参考↗
公開料金は閲覧時点の参考値で、日程・人数・プラン・税により変動します。
02 / SEASONAL MODEL
四季別ダイナミックプライシング
年間45日をオーナー利用・保守に確保し、残る320日を各季80日として試算。
冬 / WINTER局部高价
滑雪、温泉｜临近高岛滑雪资源，周末及年末年初形成集中需求。
普通日¥60,000–¥70,000
高需求日期¥90,000–¥110,000
- 可运营天数
- 80
- 稼働率
- 25%
- 预计售出
- 20
- 平均房价
- ¥70,000
- 预计毛收入
- ¥1,400,000
春 / SPRING稳定需求
樱花、黄金周｜海津大崎等赏樱路线带来春季停留需求。
普通日¥75,000–¥85,000
高需求日期¥100,000–¥120,000
- 可运营天数
- 80
- 稼働率
- 45%
- 预计售出
- 36
- 平均房价
- ¥85,000
- 预计毛收入
- ¥3,060,000
夏 / SUMMER核心旺季
湖水浴、水上活动、露营｜琵琶湖湖岸区位直接承接夏季度假需求。
普通日¥90,000–¥105,000
高需求日期¥120,000–¥140,000
- 可运营天数
- 80
- 稼働率
- 65%
- 预计售出
- 52
- 平均房价
- ¥105,000
- 预计毛收入
- ¥5,460,000
秋 / AUTUMN稳定需求
红叶、里山观光｜水杉并木等秋季路线支撑周末住宿需求。
普通日¥80,000–¥90,000
高需求日期¥100,000–¥120,000
- 可运营天数
- 80
- 稼働率
- 50%
- 预计售出
- 40
- 平均房价
- ¥90,000
- 预计毛收入
- ¥3,600,000
可运营天数 × 稼働率 = 预计售出晚数
预计售出晚数 × 季节平均房价 = 预计毛收入
普通日与高需求日价格为动态定价范围，最终价格还需结合星期、节假日、入住人数及提前预订情况调整。
年間販売泊数148
可運用日稼働率46.3%
年間想定毛売上¥13,520,000
03 / OCCUPANCY REFERENCE
滋賀県 2025年 客室稼働率
- 全体
- 53.8%
- 旅館
- 36.8%
- リゾートホテル
- 61.3%
- 簡易宿所
- 11.5%
施設類型別の客室稼働率であり、本計画の一棟貸しカレンダー稼働率とは異なる指標です。
観光庁 宿泊旅行統計調査 2025年速報簡易感度シミュレーター
可運用320日に対する平均単価×稼働率の毛売上試算
想定年間毛売上
¥13,334,400
LIFESTYLE
生活理念
「蒼汀 BIWAKO」は、何かを消費するための場所ではなく、人生のなかに静かな豊かさを加えるための場所です。
朝、湖面に差し込む光。昼、風の抜ける静かな空間。夕暮れ、空と水の色が重なり合う時間。
家族と過ごす週末。親しい人を迎える時間。あるいは、ひとりで心を整える滞在。この場所では、そのすべてが価値になります。
PRICE LIST
琵琶湖の水際に生まれる、全5邸の建築コレクション。
FLAGSHIP
蒼 ｜ SOU
湖景を望む旗艦邸
1億2,880万円
凪 ｜ NAGI
静寂を抱く邸
9,880万円
澄 ｜ SUMI
清澄を纏う邸
9,850万円
光 ｜ HIKARI
光の移ろいを愉しむ邸
9,900万円
FLAGSHIP
汀 ｜ MIGIWA
私庭に開く旗艦邸
1億2,880万円
物件概要 / PROPERTY OUTLINE
- 主要用途 / MAIN USE
- 私邸利用・宿泊運用
- 所在地 / LOCATION
- 滋賀県高島市安曇川町下小川
- 交通 / ACCESS
- JR湖西線「近江高島」駅より車で約5分
- 敷地面積 / SITE AREA
- 1,480.31 m²
- 全体計画 / DEVELOPMENT PLAN
- 全5区画分譲
- 区画面積 / PARCEL AREA
- 224 / 226 / 225 / 228 / 260 m²
- 位置指定道路等 / DESIGNATED ROAD & COMMON AREA
- 約317.31 m²
- 建築面積 / BUILDING AREA
- 約120 m²
- 構造・階数 / STRUCTURE & STOREYS
- 木造・地上2階
- 建ぺい率・容積率 / BCR & FAR
- 70% / 200%
- 設計 / ARCHITECTURAL DESIGN
- 胡実建築設計事務所
- 開発 / DEVELOPER
- 千百松資本株式会社
※位置指定道路及びその他共用部分：約317.31 m²。面積は最終測量及び登記資料により確定します。
A Landscape Reserved
for the Few
選ばれた少数のために
琵琶湖の水際に生まれる、
全5邸の建築コレクション。
静けさと美意識のために設計された、新しい湖畔の私邸。
A collection of five architect-designed residences at the edge of Lake Biwa,
created for those who value stillness, beauty, and ownership.
Where Architecture Meets the Water
水と建築が響き合う場所